LE CAUTIONNEMENT HYPOTÉCAIRE

La Cour de cassation rappelle que lorsqu’elle est consentie par une société civile, une sûreté réelle peur être annulée si elle n’est pas conforme à son intérêt social (C. civ., art. 1833, 1849).

La solution dégagée par la cour est la suivante :

« La cour d’appel a énoncé à bon droit, que, pour être valide, la sûreté accordée par une société en garantie de la dette d’un tiers devait être conforme à son objet social ou résulter d’une communauté d’intérêt avec la personne cautionnée ou avoir été adoptée par une décision unanime des associés, ET devait en outre être conforme à l’intérêt social, impliquant que le risque pour elle soit proportionné au bénéfice qu’elle pouvait escompter de l’opération garantie.

Elle a retenu, que, si l’ensemble des associés de la SCI avait approuvé le cautionnement litigieux par délibération du 5 novembre 2014, la société avait ainsi engagé à titre de sûreté hypothécaire son seul bien sans aucune contrepartie attendue de l’opération financée et que, si le cautionnement avait été limité à une somme inférieure à la valeur du bien hypothéqué, la sûreté consentie appréhendait le bien en son ensemble et faisait peser un risque de perte de la totalité de ce bien en cas de réalisation de la garantie.

Elle a pu déduire de ces seuls motifs qu’en consentant la sûreté au profit de la société Digicam, la SCI avait conclu un acte contraire à son intérêt social de nature à compromettre son existence, et a ainsi légalement justifié sa décision. »

(Civ. 3e, 13 avr. 2023, n° 21-24.196).

Ainsi, la conformité de la sûreté à l’objet social de la société ne suffit pas. Encore faut-il que cet engagement soit conforme à son intérêt social et à cet égard, qu’il ne compromette pas son existence.

Tel est le cas du cautionnement hypothécaire consenti par une SCI sur son unique actif. Peu importe qu’il soit plafonné à une somme inférieure à la valeur de cet actif qui se trouve intégralement engagé par l’effet de la sûreté réelle.

Moralité, même accordé du consentement unanime des associés et dans les limites de son objet social, le cautionnement hypothécaire accordé par une SCI propriétaire d’un seul bien présente toutes les chances d’être annulé.