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La présente notice (Vente aux Enchères sur saisie immobilières ou licitation) à destination des enchérisseurs est notamment tirée des dispositions des articles L322-5 et suivants et R322-6 et suivants du code des procédures civiles d’exécution (CPCE) à la lecture desquels vous êtes renvoyés. Elle vise à attirer votre attention sur les conditions à remplir et formalités à accomplir pour pousser les enchères à la barre du Tribunal ainsi que les obligations et coûts engendrés par l’adjudication. Les honoraires du cabinet pour enchérir et l’émolument de l’avocat adjudicataire visent à couvrir le coût de ces formalités.
Pour enchérir il faut être majeur et capable au sens des dispositions du code civil. Ainsi, mineurs non émancipés et les majeurs protégés ne peuvent porter les enchères. Les dispositions combinées du code civil et du CPCE dressent par ailleurs une liste de personnes qui ne peuvent se porter enchérisseurs, ni par eux-mêmes, ni par personne interposée :
Conformément à l’article R. 322-40 du Code des procédures civiles d’exécution :
« L’avocat doit s’assurer de l’identité de son client, de sa situation juridique, et s’il s’agit d’une personne morale, de la réalité de son existence, de l’étendue de son objet social et des pouvoirs de son représentant.
L’avocat ne peut porter d’enchères pour des personnes qui sont en conflit d’intérêts.
L’avocat ne peut notamment porter d’enchères pour un même bien pour le compte de plusieurs mandants.
Lorsqu’un avocat s’est rendu adjudicataire pour le compte d’une personne, il ne peut accepter de former une surenchère au nom d’une autre personne sur cette adjudication, à défaut d’accord écrit de l’adjudicataire initial. «
Avant de porter les enchères, l’avocat doit se faire remettre par son mandant une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque rédigé à l’ordre de la CARPA (caisse autonome des règlements pécuniaires des avocats) représentant 10 % du montant de la mise à prix, sans que le montant de cette garantie puisse être inférieur à 3000€. Ce dépôt de garantie est restitué dès l’issue de l’audience d’adjudication à l’enchérisseur qui n’a pas été déclaré adjudicataire. Lorsque l’adjudicataire est défaillant, la somme versée ou la caution apportée est acquise aux créanciers participant à la distribution et, le cas échéant, au débiteur pour leur être distribuée avec le prix de l’immeuble.
Celui qui désire enchérir doit justifier auprès de son avocat de ce qu’il disposera de la capacité financière afin d’honorer le règlement des enchères qu’il a fait porter, ainsi que les frais accessoires à la vente.
Ce justificatif peut prendre, notamment, la forme d’une attestation bancaire :
Il importe de veiller à ce que le coût total de l’adjudication n’excède pas les capacités financières de l’adjudicataire.
Pour porter des enchères, l’avocat doit se faire remettre tous éléments relatifs à l’état civil ou à la dénomination de ses clients.
L’établissement d’un pouvoir en vue de porter les enchères sera exigé par le cabinet afin de déterminer avec précision l’identité de l’adjudicataire et la somme maximum jusqu’à laquelle il est disposé à porter les enchères.
Il permet de prévenir toute contestation, notamment quant au mandat d’enchérir jusqu’à la somme mentionnée dans le pouvoir.
L’enchérisseur peut néanmoins s’il le souhaite se rendre à l’audience d’adjudication avec son avocat pour assister à la vente et donner ses instructions en temps réel. Dans ce cas de figure, il remplira un second mandat en blanc à destination du cabinet.
Afin d’exclure des ventes sur adjudication les « marchands de sommeil », le législateur est venu interdire aux personnes physiques et morales de pousser les enchères lorsqu’elles sont sous le coup de condamnations limitativement énoncées par le CPCE.
L’article L322-7-1 du CPCE est reproduit ci-dessous :
« La personne condamnée à l’une des peines complémentaires prévues au 2° du I de l’article 225-26 du code pénal, au 3° du IV et au deuxième alinéa du V de l’article L. 1337-4 du code de la santé publique, au 3° de l’article L. 184-7 et au deuxième alinéa de l’article L. 184-8 du code de la construction et de l’habitation, au 3° du III et au deuxième alinéa du IV de l’article L. 511-6 et au 3° du II et au troisième alinéa du III de l’article L. 521-4 du même code ne peut se porter enchérisseur pendant la durée de cette peine pour l’acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation ou d’un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement, sauf dans le cas d’une acquisition pour une occupation à titre personnel. » Avant de prendre votre pouvoir pour porter les enchères, votre avocat a l’obligation de
vous faire remplir une attestation de non condamnation.
Il importe de prendre connaissance des conditions de la vente en consultant le cahier des charges ou le cahier des conditions de vente auprès du cabinet de l’avocat poursuivant ou auprès du greffe du Juge de l’Exécution devant lequel la vente se déroulera. Un PV descriptif établi par un Huissier de Justice ainsi que des diagnostics immobiliers, intégrés au dossier de vente permettent de bénéficier d’informations complémentaires, étant précisé qu’une visite de l’immeuble est en principe assurée par l’Huissier. Le cabinet se charge de réclamer ces pièces à votre demande et de vous les communiquer.
En l’absence de surenchère (cf. infra), l’adjudicataire est propriétaire à compter de l’audience de vente. Il importe donc qu’il souscrive une assurance multirisque habitation prenant effet le jour de l’audience l’adjudication.
AVERTISSEMENT :
Rappel des dispositions de l’article 313-6 du Code pénal énonçant le principe de liberté des enchères :
« Le fait, dans une adjudication publique, par dons, promesses, ententes ou tout autre moyen frauduleux, d’écarter un enchérisseur ou de limiter les enchères ou les soumissions, est puni de six mois d’emprisonnement et de 22 500 euros d’amende. Est puni des mêmes peines le fait d’accepter de tels dons ou promesses. Est puni des mêmes peines :
1° Le fait, dans une adjudication publique, d’entraver ou de troubler la liberté des enchères ou des soumissions, par violences, voies de fait ou menaces ;
2° Le fait de procéder ou de participer, après une adjudication publique, à une remise aux enchères sans le concours de l’officier ministériel ou du courtier de marchandises assermenté compétent ou d’un opérateur de ventes volontaires de meubles aux enchères publiques déclaré. La tentative des infractions prévues au présent article est punie des mêmes peines. h) Connaissance de l’état de l’immeuble et des conditions de la vente. »
Lors de l’audience de vente, le Juge rappelle le montant de la mise à prix, telle qu’elle a été fixée aux termes du cahier des conditions de vente ou du cahier des charges. Ce montant n’est pas fixé en fonction de la valeur réelle de l’immeuble vendu ou du prix auquel il sera adjugé mais vise au contraire à faire le jeu des enchères pour couvrir les dettes du débiteur saisi.
Une faculté de baisse peut être prévue dont découle l’obligation de remettre le bien en vente sur une mise à prix plus basse en cas de carence d’enchères sur la première mise à prix.
Leur montant minimum est fixé par le cahier des charges, le cahier des conditions de vente, et/ou précisé à l’audience par le Juge de l’Exécution.
Les enchères sont pures et simples. Chaque enchère doit couvrir l’enchère qui la précède.
Les enchères sont arrêtées lorsque quatre-vingt-dix secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère.
Le juge constate le montant de la dernière enchère, qui emporte adjudication.
Aux termes de l’article R. 322-48 du Code des procédures civiles d’exécution : « La nullité de la dernière enchère entraîne de plein droit la nullité de l’adjudication ».
Les contestations relatives à la validité des enchères sont formées verbalement à l’audience, par ministère d’avocat.
Le juge statue sur le champ et, le cas échéant, reprend immédiatement les enchères.
Lorsque plus personne dans la salle ne couvre la dernière enchère exprimée à l’issue du délai de 90 secondes, le dernier enchérisseur est immédiatement déclaré adjudicataire par son avocat qui décline son identité au juge de l’exécution.
Si les renseignements d’identité fournis par l’adjudicataire sont incomplets au regard des exigences de la publicité foncière, l’avocat de l’adjudicataire les complète par une déclaration écrite remise au greffe au plus tard le troisième jour ouvrable suivant l’audience d’adjudication.
L’adjudication ne peut donner lieu à déclaration de command.
A défaut d’enchère, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire pour le montant de la mise à prix.
Toutefois, en l’absence d’enchère et lorsque le montant de la mise à prix a été modifié par le juge, le bien est immédiatement remis en vente sur baisses successives de ce montant, le cas échéant jusqu’au montant de la mise à prix initiale.
Dans ce cas, le poursuivant ne sera déclaré adjudicataire qu’à hauteur de la mise à prix initiale.
Une surenchère peut être formée sous la constitution d’un avocat postulant près le Tribunal judiciaire compétent dans les dix jours qui suivent l’adjudication. Elle doit être égale au dixième au moins du prix principal de vente.
L’acquéreur sur surenchère doit régler les frais de la première vente en sus des frais de son adjudication sur surenchère.
Si au jour de la vente sur surenchère, aucune enchère n’est portée, le surenchérisseur est déclaré acquéreur pour le montant de sa surenchère.
Il n’est pas possible d’effectuer une nouvelle surenchère.
Au plus tard à l’expiration du délai de deux mois à compter de la vente définitive, l’acquéreur est tenu impérativement et à peine de réitération des enchères de verser son prix en principal entre les mains du séquestre désigné, qui en délivrera reçu.
Si le paiement intégral du prix intervient dans le délai de deux mois de la vente définitive, l’acquéreur n’est redevable d’aucun intérêt.
Passé ce délai de deux mois, le solde du prix restant dû est augmenté de plein droit des intérêts calculés au taux légal à compter du prononcé du jugement d’adjudication. Le taux d’intérêt légal est majoré de cinq points à l’expiration du délai de quatre mois du prononcé du jugement d’adjudication.
L’acquéreur qui n’a pas réglé l’intégralité du prix de la vente dans le délai de deux mois supporte le coût de l’inscription du privilège du vendeur, si bon semble au vendeur de l’inscrire, et de sa radiation ultérieure.
L’acquéreur paie entre les mains et sur la quittance de l’avocat poursuivant, en sus du prix et dans le délai d’un mois à compter de la vente définitive, la somme à laquelle auront été taxés les frais de poursuites et le montant des émoluments fixés selon le tarif en vigueur,
majorés de la TVA applicable.
Son Conseil doit en fournir le justificatif au greffe avant l’expiration du délai de deux mois à compter de la date de l’adjudication définitive.
Le titre de vente n’est délivré par le greffe du juge de l’exécution qu’après la remise qui aura été faite de la quittance des frais de poursuite, laquelle quittance demeure annexée au titre de vente.
L’acquéreur est tenu d’acquitter, en sus de son prix, et par priorité, tous les droits d’enregistrement et autres auxquels la vente forcée donne lieu.
Il doit en fournir le justificatif au greffe avant l’expiration du délai de deux mois à compter de la date de l’adjudication définitive.
A défaut pour l’acquéreur de payer dans les délais prescrits le prix ou les frais taxés, le bien est remis en vente à la demande du créancier poursuivant, d’un créancier inscrit ou du débiteur saisi, aux conditions de la première vente forcée.
Si le prix de la nouvelle vente forcée est inférieur à celui de la première, l’enchérisseur défaillant sera contraint au paiement de la différence.
L’enchérisseur défaillant conserve à sa charge les frais taxés lors de la première audience de vente.
Il sera tenu des intérêts au taux légal sur son enchère passé un délai de deux mois suivant la première vente jusqu’à la nouvelle vente.
Le taux d’intérêt sera majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la date de la première vente définitive.
En aucun cas, l’enchérisseur défaillant ne pourra prétendre à la répétition des sommes versées.
Si le prix de la seconde vente est supérieur à la première, la différence appartiendra aux créanciers et à la partie saisie.
L’acquéreur à l’issue de la nouvelle vente doit les frais afférents à celle-ci.
Pour porter les enchères pour votre compte, le cabinet vous proposera un honoraire forfaitaire, comprenant l’ensemble de la préparation du dossier (récupération des pièces, rédaction de la déclaration d’identité, du mandant, …) et l’audience d’adjudication.
Il s’agit des frais exposés par l’avocat poursuivant la vente, dont vous pouvez connaître le montant à l’avance (cf. supra).
0.1 % du prix de l’enchère augmentée des frais taxés + frais de documents hypothécaires pour environ 100 €.
Le montant des droits se décompose en plusieurs droits proportionnels perçus par l’Etat, le Département et la Commune concernés.
Les droits de mutation atteignent donc 5,80 % du prix de vente.
Les acquisitions d’immeubles, dans le cadre des activités immobilières de marchand de biens, peuvent néanmoins bénéficier d’un régime de faveur et supporter un droit au taux réduit de 0,715 %.
Pour que ce régime de faveur trouve à s’appliquer, deux conditions doivent être impérativement réunies :
Si le marchand de biens ne respecte pas son engagement de revente dans les cinq ans, il sera dans l’obligation d’acquitter les droits de mutation normalement dus, auxquels s’ajoute l’intérêt de retard de 0,40 % par mois (à compter du jour où les droits auraient dû
être acquittés).
Vous pouvez simuler ces frais grâce à notre simulateur de frais de vente :
04 94 46 92 30